Рынок недвижимости Казани: ценовое ралли подтянуло спрос на «медвежьи углы»

« Вернуться к списку новостей

Сегодня газета "БИЗНЕС Online" начинает проект «Ежеквартальный обзор цен на недвижимость Казани». Аналитический центр "БИЗНЕС Online" изучил предложения на первичном и вторичном рынках в семи городских районах, выявив лидеров и аутсайдеров ценового роста. Опрошенные участники рынка отмечают, что всплеск цен в конце 2011 года на «вторичке» уже привел к уменьшению спроса, и прогнозируют скорую стагнацию.

КАК МЫ СЧИТАЛИ

В нашем обзоре будут фиксироваться самые дешевые и самые дорогие квадратные метры в районах столицы Татарстана. В расчет будут браться 1, 2, 3-комнатные квартиры. Текущие средние цены и динамика средних цен за квартал будет рассчитываться по специально разработанной методике "БИЗНЕС Online".

Еще раз подчеркнем, что, как правило, “средние цены” - достаточно условный ориентир при покупке/продажи квартиры. Как известно, на цену «квадрата» оказывают очень много факторов. Среди них можно назвать - удаленность от центра, инфраструктура и транспортная доступность, год постройки, материалы исполнения и изначальное качество постройки, этажность, планировка, общая и жилая площадь, состояние самой квартиры, качество ремонта, отделки и т.п.

Также на цены влияют планы по застройки жилья в том или ином районе: чем больше будет вводиться жилья, тем сильнее давление на цены. Если будут объявлены планы о новых станциях метро, улучшении транспортных развязок – это поддержит цены на квартиры в соответствующем районе.

Многие специализированные издания предлагают ориентир “средних цен”, представленный, чаще всего, в виде простой средней всех предложений в данной базе на текущий момент. Есть и более сложные варианты: яркий пример Индекс недвижимости авторитетного исследовательского центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» (irn.ru), который учитывает объемы сделок, дисконт от стартовой цены и т.п. Но, он довольно тяжело воспринимается непрофессиональными участниками рынка.

Учитывая опыт ряда изданий, мы пришли к выводу, что, во-первых, более объективно представляют динамику средних цен предложения вторичного рынка. Во-вторых, даже на вторичном рынке необходимо провести “сглаживание”, т.е. взять для анализа сегменты с наиболее широкими выборками. К последним мы отнесли 1, 2, 3-комнатные квартиры таких планировок, как “хрущевка”, ”ленинградка” и ”улучшенка”.

ЗАРЕЧЬЕ СТАНОВИТСЯ ПРЕСТИЖНЕЕ

Отметим сразу, что на сегодня цены на жилую недвижимость в Казани находятся на своих рекордных значениях. При этом цены смогли продолжить восходящую динамику в 1 квартале 2012 года.

Так, за последние 3 месяца сильнее всего выросли средние цены в Кировском районе  - на 15,4% (с 44 533 рубля до 51 390 рублей за кв.м). «Серебро» по темпам роста у Московского района. Здесь цены подросли на 11,2% - с 47 374 рубля до 52 668 рублей за м2. Движение цен вверх в этих районах легко объяснимо. В условиях, когда ценовое ралли сделала недоступным жилье в привлекательных районов, спрос перешел на менее престижные и дешевые районы. Лучшей иллюстрации тому является тот факт, что самая низкая средней цена в декабре 2011 года было отмечена в Кировском районе. Теперь звание самого недорого района Казани получает Авиастроительный (49 833 руб./м2)

Как и следовало, ожидать слабее всех рос дорогой и центральный Вахитовском районе - 3,8% (с 54 877 рублей до 56 954 рублей за «квадрат»).

ДОРОГАЯ МОЯ ЧИСТОПОЛЬСКАЯ

Среди всех изученных предложений - самый недорогой квадратный метр был обнаружен в Кировском районе в поселке Аракчино по ул. Водников. Здесь «квадрат» однокомнатной квартиры оценили в 32,4 тыс. рублей. Правда, есть в объявлении и оговорка - квартира за 1,1 млн. требует ремонт для нормального проживания.

Что касается «двушек», то самое интересное предложение (33,3 тыс. рублей/кв.м) в квартире на первом этаже 3-этажки в Приволжском районе по ул. Южно-Промышленная, 4 (не далеко от поселка Отары).

Среди 3-комнатных - самые недорогие метры (25,7 тыс. рублей/кв.м) в одноэтажном здании в поселке Юдино на улице с символическим названием - Окраинная. Хотя заслуживает внимания и вариант в Московском районе по ул. Шамиля Усманова (27,3 тыс. рублей/кв.м).

Что же касается объектов подороже, то здесь с ценой в 114,3 тыс. рублей/кв.м) среди однокомнатных в лидерах - меблированная квартира с дизайнерским ремонтом в Ново-Савиновском районе по ул. Меридианная 1. Он, впрочем, казанцам известен как расположенный на берегу Казанки жилой комплекс «Берег». Тот самый, что с видом на Кремль.

Что касается «двушек», то здесь пальма первенства - 143,8 тыс. рублей/кв.м - за квартирой с дизайнерским ремонтом и двумя парковочными местами, расположенной также в Ново-Савиновском районе по ул. Чистопольская, 20б. Практически близнец «Берега», а точнее его ранний предшественник - ЖК «Панорама», гордость известных в Казани архитекторов четы Токаревых.

Что любопытно, квадратные метры этой «двушки» оказались самыми дорогими из всех 7147 предложений.

Среди 3-комнатных вариантов наиболее дорогие метры (138,4 тыс. рублей за м2) в элитной квартире с шикарным ремонтом, встроенной техникой и мебелью в Вахитовском районе по ул. Дзержинского, 11а. Также архитектурная знаменитость и гордость девелоперской группы «Сувар-Казань» под чекистским названием - ЖК «Дзержинский».

Отметим, что в сегменте “элит’’ наибольший разброс стоимости квадратного метра, в зависимости от престижности места и дополнительных опций в виде экстра эксклюзивной отделки или парковочных мест. Для сравнения, самые дорогие квадраты (69,5 тыс. рублей за м2) в 2-комнатной квартире с дизайнерским ремонтом и джакузи в Приволжском районе по ул. Дубравная, 43а (застройщик «БРИК») в два раза дешевле, чем в выше указанной «двушке» в «Панораме».

ЗАРДЕЛА ЗАРЯ ВОЗРОЖДЕНИЯ «ДОЛЕВКИ»?

Просматривая огромную массу объявлений, где цена квадратного метра не опускается ниже 55-60 тыс. рублей (не говоря уже об элитных вариантах), невольно начинаешь обращать внимание на предложения с черновой отделкой или даже с проектной сдачей в 2013 году по 35 тыс. рублей за «квадрат». Так недалеко и до нового расцвета долевого строительства, который заметно сбавил обороты с началом массовых акций протеста обманутых дольщиков.

Радуют многочисленные варианты с диапазоном 30-35 тыс. рублей за метр от компании «ФОН» в Советском районе. Есть очень привлекательные ценовые варианты в поселке Залесный по ул. Осиновская, 47: всего по 18,4 тыс. рублей за м2! Судя, по всему речь идет о комплексе «Радужный» компании «Татстрой».

Хотя есть в наличии и такие варианты с черновой отделкой такие как апартаменты на Бехтерева, 9 в знаменитом ЖК «Падишах Плаза» по 120 тыс. рублей за м2 с ценником в 26 млн. рублей за 3-комнатную квартиру! Впрочем, об этом проекте «БИЗНЕС Online» писала отдельно.

ЗДРАВСТВУЙ, СТАГНАЦИЯ

Ситуацию на рынке БИЗНЕС Online прокомментировали эксперты.

Адель Хасбиулин, директор ООО «МЕГАЛИТ»

- Самые дорогие квартиры – в Вахитовском районе Казани. Самые дешевые – на окраинах, хотя сейчас дешевых квартир то и нет. Если раньше дешевизной отличался «Солнечный город», то сейчас там недешево. Диапазон цены на дорогие квартиры – от 70 до 130 тыс. за 1 кв.м. в черновой отделке.

Про востребованность трудно говорить. Кому-то нужны дома малой этажности с зелеными дворами, как в Вахитовском районе, а, например, в Ново-Савиновском такого жилья практически нет. Так что все зависит от личных пожеланий людей. Насколько человек имеет свои амбиции и возможности, так и выбирает себе жилье.

Средняя цена по Казани на квартиры – примерно 45 тыс. рублей за 1 кв.м.

Осенью спрос складывался из потребительского спроса (покупка жилья, чтобы сразу в нем жить) и инвестиционного спроса. Инвесторы ушли в «первичку», а потребители больше во «вторичку».

Что интересно, цены на квартиры перестали расти. Импульсный рост был осенью-зимой. Куда дальше расти ценам? Зарплаты ни у кого, кроме сотрудников МВД, не выросли. Но они пока не могут себе позволить покупать квартиры и покупают пока машины.

На рынке цены поднялись, ставки по кредитам поднялись, и для людей недвижимость стала более недоступна. Требования к зарплате из-за ставок повысились.

Анастасия Гиззатова, гендиректор АН «Счастливый дом»:

- Самые дорогие квартиры в Казани находятся в центре города, в Вахитовском районе. Далее идет Ново-Савиновский район. Самый непопулярный и дешевый район Казани – «Жилплощадка» рядом с Оргсинтезом. Например, у нас сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру можно приобрести примерно за 1,2 млн. рублей (это, как раз, на Жилплощадке). Самая дорогая – Вахитовский район, на улице Касаткина – за 25 млн. рублей.

Ухода покупателей на первичный рынок не произошло. «Первичку» многие покупают в качестве инвестиций, а вторичное жилье так же популярно. После нового года, особенно в марте сейчас, наблюдается стагнация рынка. Рынок встанет и может даже пойти немного вниз по вторичному жилью.

На рынке сегодня идет дефицит по однокомнатным квартирам бюджетных вариантов эконом-класса по нормальной цене. Это в Советском, Вахитовском, Московском, Ново-Савиновском районах.

Цены сейчас не растут. По крайней мере, на вторичное жилье точно. Думаю, что будет небольшое снижение. Те программы, которые были – ветеранский сертификат, материнский капитал – дали эффект, а новых программ, которые бы развивали рынок, больше нет. Я считаю, что Универсиада на ценах никак сказаться не должна. Цены, на мой взгляд, и сегодня на квартиры достаточно завышены.

ВПЕРЕДИ ВЕСЕННЕЕ ЗАТИШЬЕ?

Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-недвижимость»:

- Самые дорогие квартиры всегда были и будут в Вахитовском районе Казани. Самые дешевые – в Авиастроительном, частично Московском (район Жилплощадки). На рынке первичного жилья цена за квадратный метр наиболее дешевых квартир составляет 30 тыс. рублей. Это дома, которые находятся на различных стадиях строительства и имеют проблемы – нарушение сроков сдачи, проблемы с документами, предбанкротное или банкротное состояние застройщика. Самые дорогие квартиры – примерно 90-95 тыс. рублей за 1 кв.м.

Самые востребованные районы в Казани сегодня – Ново-Савиновский, Вахитовский и Советский районы.

В условиях роста цен явного ухода покупателей на первичку не произошло. Обычно жилье на первичном рынке всегда пользуется спросом, но явного ухода и избегания вторички в пользу первички мы не видим. Соотношение покупок первички и вторички изменилось, но оно не связано с ценами.

Квартир на рынке много, но наблюдается дефицит хорошего, качественного жилья независимо от сегмента (элит, бизнес, экономкласс). Есть дефицит жилья с хорошими планировками, местоположением, хорошим видом из окна, парковкой, детской площадкой, благоустроенным двором. Количество предложений по этим запросам не растет, всегда находится на одном уровне. Это связано и с тем, что у нас нового строительства меньше, чем требуется. В 2010 году кризис сильно отразился на первичном рынке: новые дома практически не начинали строить. Дефицит в первичке действительно имеется.

Цены на квартиры сейчас растут, но не так значительно, как в 2011 году. Рост сейчас идет в пределах инфляции. Дорожают больше всего самые востребованные районы. С начала нового года и первичный, и вторичный рынок показывают одинаковый результат роста – в среднем около 10%.

Айрат Хабибуллин, директор АН «Домус»:

- Предпочтения казанцев не изменились: Вахитовский район Казани как был самым дорогим, так им и остался. Самые дешевые районы – Кировский и Авиастроительный.

Диапазон цен разнится: в Вахитовском районе дорогие квартиры могут стоить от 80 до 120 тыс. рублей за 1 кв.м. Недорогое жилье в этом же районе (вторичное жилье) – 65-70 тыс. рублей за 1 кв.м. Речь идет о вторичном жилье.

В Кировском районе – самые низкие цены за 1 кв.м. составляют (однокомнатная квартира) 55-60 тыс. рублей. Самые востребованные районы для покупки жилья в Казани – Ново-Савиновский, Советский, Вахитовский.

Некоторый переток с первички на вторичку произошел. Но небольшое количество банков кредитует жилье и поэтому покупатель с деньгами может туда перейти, а с ипотечными кредитами ему сложнее это сделать.

Сейчас рост приостановился и о дефиците говорить нельзя. Есть дефицит в определенном ценовом сегменте. Есть покупатели с определенной суммой денег, но нет продавцов с такими ценами. Рост приостановился, до осени продлится стагнация, количество сделок будет небольшим и цены расти не будут. Возможны какие-то скидки и лояльное отношение продавцов к различным формам оплаты.

В начале года рост цен на квартиры продолжался. Сейчас и на первичном рынке рост продолжается, а на вторичном сейчас роста нет. С начала года цены выросли примерно на 5-10%. В конце марте произошло некоторое снижение спроса и, соответственно, количества сделок на рынке.

Сейчас, весной, рост цен приостановился. Летом роста цен также не будет, если не будет каких-то вливаний в виде, например, федеральных программ. Осенью снова возможен рост. Сейчас – самое выгодное время для покупок, когда даже можно получить скидки от продавца.

Искандер Юсупов - директор ООО "Супермаркет Недвижимости" (ASG):

Самые дорогие квартиры в Казани традиционно располагаются в центральной части города, особенно высоки ценники в прибрежной части район улиц Касаткина, Федосеевской. Также высоки цены в так называемом «тихом» центре - улицы Ульянова-Ленина, Айвазовского, Шмидта и другие. Наша компания приступила к реализации квартир в жилом доме на улице Амирхана Еники, и отчасти, интерес покупателей к объекту объясняется тем, что дом расположен в удачном месте. Скоро стартуют продажи в доме по ул. Тихомирного – это очень перспективное место в центре города рядом с новым Театром кукол и РРК «Туган Авылым».

По популярности лидируют спальные районы города (Ново-Савиновский, Советский, Приволжский). Связано это в первую очередь с тем, что в этих районах больше предложений по жилью, довольно развитая инфраструктура, а главное - цены в них демократичнее, чем в центре. 

Самые недорогие квартиры располагаются в наименее востребованных Авиастроительном и Кировском районах. Решающие факторы здесь - слаборазвитая инфраструктура и наличие поблизости промышленных предприятий.

Основной рост показывают спальные районы. За 2012 год наибольший рост показали цены в Кировском и Авиастроительном районах (8 - 12 процентов), очевидно, это вызвано тем, что в условиях дороговизны, повысился спрос на более дешевые варианты в этих районах, что привело выравниванию цен.

Как такового дефицита определенного типа жилья на рынке не ощущается. Спрос на элитное жилье по-прежнему высок и остается устойчиво постоянным, а цены на ликвидные форматы растут, причем на вторичном рынке быстрее, чем на первичном. С начала года цены выросли примерно на 6 процентов. Думаю, такая бурная динамика рано или поздно пойдет на спад, и рынок жилья стабилизируется.

Виктор Османов, Эльвира Вильданова, Арслан Минвалеев

Источник

Подписаться на лучшие предложения