«Сниму однокомнатную благоустроенную квартиру, в центре города, с полным комплектом современной бытовой техники и мебелью за 10 тыс. руб. в месяц» — с такими пожеланиями обращаются в агентства недвижимости. Но таких вариантов квартир в Казани крайне мало. В основном рынок аренды жилья представлен квартирами, относящимися к классу типового жилья стоимостью от 12-15 тыс. руб. в месяц.

В структуре предложения превалируют квартиры эконом-класса, на долю которых приходится почти 60% от общего количество предлагаемых для найма квартир. Около 35% сдаваемого жилья – квартиры бизнес-класса, доля элитных объектов не превышает 5%. «В эконом-классе спрос превышает предложение примерно 70/30, в бизнес и премиум-классе предложений больше, чем требует того рынок аренды жилья», - рассказал директор компании «НЛБ – недвижимость» Андрей Савельев.

После летней популярности краткосрочной аренды, осенью спрос на долгосрочный найм со сроком не менее 1 года увеличивается, что является достаточно традиционным явлением, которые происходит из года в год. В качестве формы оплаты стали чаще выбирать перечисление на личный счет собственника жилья. В сравнении с сентябрем соотношение спроса и предложения упало на 5%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года соотношения примерно равны, но был выше оборот рынка, пояснил Андрей Савельев.

«Социальный состав арендаторов, зависит от сегмента жилья. Арендаторы недвижимости эконом класса - в первую очередь студенты и молодые семьи, которые начинают самостоятельную жизнь. Бизнес-класс более подходит для руководителей, топ-менеджеров компаний или политических деятелей, клиенты элитного жилья - часто спортсмены или успешные люди искусства, актеры. Для них главным требованием к арендуемому жилью является комфорт. Начиная с вида из окна и подъезду к дому, заканчивая обстановкой. Как правило, такие арендаторы хотят, чтобы все было по высшему классу.

В качестве нового сегмента жилой недвижимости стали появляться доходные дома, рассчитанные на бизнес-класс. «В проекте доходных домов мы пошли дальше - наши сотрудники оказывают постояльцам дополнительные услуги, такие как покупка продуктов с доставкой в апартаменты, стирка белья, услуги водителя», - рассказал директор ООО "Супермаркет Недвижимости" Искандер Юсупов (Инвестиционная группа компаний ASG).

Ценовая характеристика аренды так же зависит от класса сдаваемого жилья. По оценке руководителя АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой «на сегодняшний день, каких-либо предпосылок для изменения цен нет. Рынок достаточно стабильный, как в спросе, так и в диапазонах цен». Но если говорить о возможном повышении, то стоит учитывать что аренда - услуга, определяемая временем, и в данном сегменте существует «сезонность».

Осень - традиционная пора для роста арендных ставок по жилой недвижимости, так как к числу арендаторов примыкают студенты.

Стоит отметить, что цены на аренду жилья растут не такими быстрыми темпами, как на его покупку. Если пару лет назад снять типовую однокомнатную квартиру в «хрущевке» можно было за 8–9 тыс. руб., то сейчас стоимость месячной аренды составляет примерно 10-12 тыс. руб., «ленинградка» с 9-10 тыс. руб., подорожала до 12-13 тыс. Рост можно обозначить как 10% в год, что соответствует нормальной рыночной индексации. По словам Андрея Савельева, «в конце года (зимний период) спрос будет падать, соответственно упадет и цена, но незначительно, в пределах 10%».

Наибольшей популярностью у арендаторов пользуется Вахитовский район, где стоимость аренды однокомнатной квартиры в зависимости от качества предложения составляет от 10 до 25 тыс. рублей. Ему немного уступают Ново-Савиновский и Советский районы с тем же ценовым диапазоном. Приволжский, Кировский, Московский и Авиастроительный районы как правило предлагают эконом-варианты от 8 до 17 тыс. рублей.

На стоимость аренды квартиры, помимо традиционных характеристик – таких как район, инфраструктура, охрана двора и паркинг для автомобилей – влияет и внутренняя обстановка сдаваемого жилища.

Квартиры с евроремонтом, дизайнерским интерьером стоят дороже аналогов как минимум на 1–2 тыс. руб. Наличие мебели, абсолютно пустые квартиры встречаются нечасто, но такие варианты дешевле укомплектованных в среднем на 1,5 тыс. руб. Телевизор и холодильник – минимальный комплект самой необходимой бытовой техники в квартире. Если же жилье оборудовано стиральной машиной, пылесосом, микроволновкой, то стоимость аренды увеличивается. Домашний телефон и проводной Интернет в настоящее время не существенно влияют на стоимость аренды.

Агентства недвижимости, как правило, берут за свои услуги подбора квартиры от 50 до 100% суммы от ежемесячного платежа. За эту сумму агентство гарантирует подбор подходящего варианта и проверку документов квартиры. Снять квартиру без посредников на рынке аренды квартир очень сложно. Арендодатели предпочитают обращаться к агентствам недвижимости, которые могут проконсультировать по стоимости аренды и быстро сдать квартиру внаем. Однако с этого дохода он должен будет оплатить налог на доходы физических лиц (13%), а также вложить в поддержку технического состояния квартиры.

Но, как правило, о получении пассивного дохода владельцы сдаваемых квартир не сообщают в налоговую инспекцию. По мнению риэлторов, доля «серого» рынка аренды жилья составляет 99%. Причины заключаются в том, что при уплате налогов увеличится и сама стоимость аренды.

Начиная с середины 2011 года, инвесторы вернулись на рынок недвижимости. Но так ли выгодно сдавать квартиру? Если инвестор купит однокомнатную квартиру в среднем состоянии за 2 миллиона руб. и будет сдавать ее по 12 тыс. руб. в месяц, то его годовой доход будет составлять 144 тыс. руб., или приносить прибыль 7,2% годовых.

Окупаемость объекта в данном случае составит 14 лет. Срок окупаемости может сокращаться при росте цен на аренду жилья. По мнению Искандера Юсупова «инвестиционно привлекательнее сдавать в аренду коммерческую недвижимость, где срок окупаемости 8-12 лет, по квартирам же это не менее 15 лет». Анастасия Гизатова считает, что если рассматривать доходную составляющую, без учета возможного роста стоимости жилья, то выгоднее положить средства в качестве вклада в банк, но более стабильного вида инвестиции, чем вложение в недвижимости в России пока не придумано. Руководитель отдела аренды жилья АН «Флэт» Диляра Нуриева, предполагает, что покупают квартиры не только с целью инвестиционной привлекательности с точки зрения получения дохода от его сдачи, но и для будущего проживания детей.

Айжана Бектилиева

Подписаться на лучшие предложения