Бизнес забуксовал в земле

« Вернуться к списку новостей

Ряд преимуществ на рынке земельных участков в Казани имеют крупные игроки, тогда как малому и среднему бизнесу год от год становится все сложнее приобретать землю в столице РТ. Впрочем, парадоксы местного рынка таковы, что порой и довольно крупный бизнес вынужден обходить казанскую землю стороной.

Игроков смущают цены участков

Муниципальные земли попадают на торги в явно недостаточном количестве, сетуют игроки казанского рынка. И это, несомненно, поддерживает высокую планку цен. Причем в местной практике возникали случаи, когда и без того высокие цены на земельные участки задирали третьи лица.
«Отдельные участники торгов искусственно накручивали цены – просто для того, чтобы за определенную мзду от действительно заинтересованных в покупке недвижимости компаний снять свою заявку, - напоминает председатель правления Гильдии малого и среднего предпринимательства Егор Макаров. - Исполком, конечно, принял меры, увеличив залоговую стоимость участия, но цены все равно остаются очень высокими. Недавно коллега участвовал в аукционе: торги за право 5-летней аренды земельного участка площадью 10 кв. м. начинались от 650 тыс. руб. Что уж говорить о приобретении в собственность?»
Существует второй путь – покупка земель у частных структур. Но частники, как и исполком, как правило, держат довольно высокую планку цен. Крупнейший негосударственный игрок казанского рынка - инвестиционная группа компаний ASG - продает землю через ООО «Супермаркет недвижимости» в весьма привлекательных местах Казани. Однако цены на эти участки совершенно неподъемны для представителей малого и среднего бизнеса. Например, в районе ТЦ «Мега» на продажу выставлен участок, оцененный компанией в 206,5 млн. руб. Безусловно, площадь внушительная - 259 соток, и место перспективное. Вот только эксперты «ДК» всерьез сомневаются, что участок когда-нибудь будет куплен. По крайней мере, в таком виде.
«Кто может осилить такую сумму? - задается вопросом первый вице-президент ОПОРЫ России, казанский бизнесмен Павел Сигал. - Это должны быть либо московские инвесторы с очень большими деньгами, либо инвесторы, связанные с нефтяным, топливным комплексом».
Директор компании «Супермаркет Недвижимости» Инвестиционной группы компаний ASG Искандер Юсупов не видит серьезных проблем с продажей дорогих участков, хотя и соглашается: быстро такие земли не продаются.
«Наши участки – это готовый инвестиционный продукт для строительства жилых домов или объектов торговли, к тому же, располагающийся в привлекательных и перспективных местах города, - объяснил «ДК» г-н Юсупов. - У нас уже прошло несколько сделок по продаже земельных участков в городе, где ценовой показатель находился на том же уровне, а сейчас идут переговоры по объектам, находящимся в продаже. Естественно, что такие крупные сделки не заключаются за один день, иногда для согласования всех условий нужны месяцы».
В сообществе казанских риэлторов, впрочем, сомневаются, что участок за такую сумму можно продать, даже имея в запасе несколько лет. Скорее всего, предполагает директор АН «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев, собственник в итоге будет вынужден распродать этот участок по частям.
Теоретически, конечно, крупная федеральная или даже международная сетевая компания может позволить себе такие траты, но практика показывает, что настолько крупный бизнес, желая обосноваться на казанском рынке, предпочитает идти иным, третьим путем. И этот путь, как правило, оказывается весьма результативен.
«Лично знаю такой пример: еще до кризиса 2008 г. казанским рынком заинтересовалась одна крупная иностранная компания. Но ее представители даже не стали рассматривать возможность покупки земли у частников, а сразу стали выходить на правительство РТ», - говорит г-н Савельев.

Застройщики осваивают старые заделы

Крупные застройщики коммерческого жилья пока не ощущают дефицита земельных участков в полной мере. Практически у всех игроков рынка – огромные заделы, которые позволят возводить дома еще несколько лет. Например, компания «Тандем-Д» реализует масштабный проект на Горках, возводя там целый жилой микрорайон – экопарк «Дубрава». По мнению генерального директора компании «Тандем-Д» Юрия Семенова, на полную застройку участка – а там должны быть возведены в общей сложности 23 дома - потребуются еще несколько лет. «ЮИТ Казань» тоже продолжает застраивать начатый еще несколько лет назад микрорайон на Кварталах.
«На ближайшее 4-5 лет нам приобретенных земель в Казани точно хватит, - говорит Лилия Лысенко, заместитель гендиректора по связям с общественностью ЗАО «ФОН». – Сейчас, например, практически подготовили к застройке территорию бывшего казанского ипподрома в районе Павлюхина и Роторной. Там землю «ФОН» выкупил еще в 2008 г. Но в целом дефицит земли в городе, конечно же, чувствуется. Нас, к слову, просят продолжать строительство на Кварталах, а мы уже не можем. Негде. А за отдельные свободные участки просят очень дорого».
Возможно, сложнее будет выйти на коммерческий рынок застройщикам, занятым в Универсиаде. Еще год они работой обеспечены. Но потом, чтобы выжить на рынке, придется заняться реализацией собственных проектов. ОАО «Казаньцентрстрой», занятое в строительстве объектов Универсиады и ипотечных домов, уже сейчас ищет подходящие участки для возведения на них коммерческого жилья. Однако поиски осложняются тем, что найти подобные земли в городе с каждым годом все труднее.
Впрочем, проблема не столько в нехватке земель в черте Казани, сколько в усложнении местными чиновниками правил ведения бизнеса, считает руководитель компании «Алиас»Александр Шамов.
«Вдоль Мамадышского тракта расположен ряд земельных участков, в среднем по 18 соток каждый. Вроде бы для бизнеса интересно: можно построить здесь минимаркеты, автомойки, пекарни, - приводит пример г-н Шамов. – Но в апреле 2012 г. вышло постановление: на этой земле вне зависимости от площади земельного участка можно строить коммерческие объекты, не превышающие 400 кв. м. Логика не совсем понятна. Плюс теперь еще надо переводить эту землю из категории Ж2 (земля под строительство многоэтажных жилых домов). Один участок не переводят, надо собирать общественность, чтобы перевести, как минимум, два. Это очень дорого и очень сложно. Мало этого, пожалуйста, еще: теперь на земле под ИЖС уже нельзя строить из сэндвич-панелей».
Правда, как пояснил «ДК» эксперт, для ряда «значимых для города» предприятий чиновники все-таки сделали исключение: им строить из сэндвич-панелей по-прежнему можно. Но, понятно, что шансы попасть в разряд «значимых» есть, в лучшем случае, лишь у некоторых представителей среднего бизнеса. Малым предприятиям путь в эту лигу и вовсе закрыт. Значит, в выигрыше опять оказывается крупный бизнес. А экономии с помощью сэндвич-панелей, между тем, можно достичь довольно существенной.
«Себестоимость строительства из сэндвич-панелей составляет 9-10 тыс. руб. за кв. м., из кирпича – от 25 тыс. руб. за кв. м. Разницу чувствуете? Более чем в 1,5 раза, - называет цифры собеседник издания. – Земля в этом месте стоила, в среднем, от 5 до 8 млн. руб. Но теперь её надо будет переводить в другую категорию. У нее уже и потенциал будет совершенно другой, и стоимость соответственно выше. А если покупать просто на аукционах, там вообще шансов нет у малого и среднего бизнеса. Стоимость аналогичного земельного участка будет начинаться от 15 млн. руб.»

Инвесторы проходят мимо города

Впрочем, непростые правила игры и завышенные цены приводят к тому, что город теряет даже инвесторов. Совладелец, директор Волжского завода строительных материалов BIKTONНаиль Бикмуллин называет себя патриотом города и республики. Тем не менее, предприятие, которое в 2012 г. должно выйти на оборот в 1 млрд. руб., он в итоге открыл в соседней с Татарстаном Марий Эл. Одна из ключевых причин – дороговизна казанской земли.
«Выкупные цены на землю по ряду объектов в городе настолько высоки, что бизнесмену совершенно невыгодно её покупать, - сетует г-н Бикмуллин. – А ведь есть еще налог на землю. Представьте: инвестор выкупает участок, а потом платит налог на землю, сопоставимый с арендной платой. Это просто нонсенс! Конкретный пример: есть арендованный участок земли, нашлись московские инвесторы, готовые инвестировать в проект, если найдется возможность выкупить эту землю. Но когда они узнали стоимость земли, то сразу отказались от проекта. Муниципалитету надо пересмотреть свою ценовую политику и в отношении участков, выставляемых на продажу, и в отношении участков в аренде, которые готовы выкупить представители бизнеса».
Сеть гипермаркетов «Эссен» считается одной из самых крупных в Татарстане. Но бизнесмен до сих пор не открыл в Казани ни одного магазина. На карте стратегического плана развития компании столицы РТ до сих пор нет.
На бизнес-форуме «Будущее города» глава «Эссен Продакшн АГ» Леонид Барышев так объяснил этот факт корреспонденту «ДК»: «Сами инвестиции в проект здесь будут на порядок выше, чем в другом любом городе Татарстана. Поэтому мы скорее построим семь гипермаркетов за пределами Казани, чем один здесь. Правила игры в Казани существенно отличаются от правил в других городах. Они гораздо сложнее. Тем более с учетом предстоящей Универсиады требования к коммерческой недвижимости ужесточились. Сроки, которые предъявляют власти к реализации проектов, сокращены: не успеваете к Универсиаде - мы ничего не дадим. Значит, надо или подождать, пока ажиотаж закончится, и мы будем иметь более спокойный режим общения с чиновниками, или же найти очень хороший участок, на котором мы готовы сконцентрировать усилия».
Что любопытно, в условиях дефицита земельных ресурсов прекрасно себя чувствуют теневые посредники. Андрей Савельев приводит такой пример: найдя участок под строительство многоквартирного дома, он отсек целых пять посредников, не имевших никакого отношения к реальному владельцу. В общей сложности они накрутили «сверху» 5 млн. руб.
«Происходит это следующим образом, - объясняет технологию генеральный директор «НЛБ-Недвижимость». – Теневой посредник находит свежее объявление о продаже участка и сам начинает предлагать участок покупателям, но уже со «своей» наценкой. В свою очередь покупатель тоже может оказаться посредником и т.д. Цена искусственно растет. Отсекаются посредники простым вопросом: «А на каком основании вы продаете этот участок?» Человек должен оказаться либо собственником, либо действовать по доверенности, либо по договору оказания услуг. Если он ни того, ни другого, ни третьего подтвердить не готов, значит перед вами – посредник».
В любом случае, по мнению г-на Савельева, бизнесу в Казани сегодня проще покупать землю именно у частников. Конечно, это дороже, чем на аукционах и, кроме того, несет в себе ряд рисков: например, участок может быть не переведен в соответствующую вашему бизнесу категорию, что чревато дополнительными потерями денег и времени. Но и услуг профессиональных экспертов рынка недвижимости никто не отменял. А они в ближайшем обозримом будущем без работы в Казани точно не останутся.

Ольга Габдрахманова, ведущий юрисконсульт юридического агентства ЮНЭКС
Земельные участки на практике в собственность выделяются исключительно на торгах.
Если земельный участок предоставлен без торгов, это означает, что компания получила предварительное согласование мест размещения объектов от муниципалитета. В этом случае заключается договор аренды, дающий право на проведение строительных работ. Однако получение земельного участка данным способом возможно при условии, что предполагаемый объект вписывается в рамки территориального планирования на основании генплана города и не относится к жилищному строительству.
Законом не предусмотрено выделение земли с обременением в виде социальных обязательств. Но в настоящее время есть немало примеров реализуемых инвестиционных проектов на взаимовыгодных условиях бизнеса и власти.
Теоретически может сложиться так, что у собственника городских земель не хватает средств для их освоения. В этом случае муниципалитет вправе начать длительную процедуру изъятия, мотивируя необходимостью использования участка для государственных или муниципальных нужд. Как правило, изъятие производится путем выкупа на основании судебного решения.
Искандер Юсупов, директор компании «Супермаркет Недвижимости» (Инвестиционная группа компаний ASG)
Земли в Казани осталось очень мало, особенно под точечную застройку, с которой сейчас активно борются городские власти. Нужно понять, что время сверхприбыльных проектов подходит к концу. Застройщики должны брать на себя не только снятие сливок в виде продажи квартир, но и часть социальной ответственности в виде постройки детских садов, школ и других объектов инфраструктуры. Все большую актуальность приобретают земельные участки, находящиеся на границах города, присоединенные территории, ведь именно они – будущие жилые кварталы, магазины и школы.
Любая крупная компания, в том числе и наша корпорация, должна быть готова к социальной ответственности. Это стало уже давно сложившейся традицией на Западе, и все более актуально в нашей стране. Например, мы активно развиваем программу государственно-частного партнерства с мэрией Казани, в которое входит несколько различных направлений. Это восстановление более двух десятков исторических памятников архитектуры в центре города, а также выделение 300 гектаров земли под участки для многодетных семей и развитие проекта «Восточная дуга».
Айрат Тумакаев, генеральный директор группы компаний «Сувар Эстейт»
Сегодня в Казани купить земельный участок под строительство – непростая задача. Свободной земли практически не осталось, особенно в центре. Дефицит, в свою очередь, провоцирует рост цен. Впрочем, это обстоятельство ничуть не тревожит покупателей, ликвидные участки покупаются достаточно быстро.
Не до конца проработан механизм быстроты и правильности юридического оформления сделок. Иной раз на местах предпринимателям приходится сталкиваться с бюрократическими барьерами. По моему мнению, если у города есть хороший инвестор, способный принести в Казань новое и интересное, то нужно создать все условия для работы и реализации этих проектов.
Уже сейчас при продаже или сдаче в аренду городских земель власти города стараются выбирать проекты не только украшающие внешний облик Казани, но и несущие в себе социальную нагрузку. Новый владелец участка должен обустроить территорию для детей и инвалидов, иметь подземную парковку, стоянку для велосипедов. Это обычная практика во всех развитых странах.
Андрей Савельев, генеральный директор АН «НЛБ-Недвижимость»
В городе очень большой разброс цен на земельные участки. Где-то цена одной сотки может составлять 250-300 тыс., где-то доходить до 1 млн. руб. Цены в каждом случае формируются индивидуально, в зависимости от месторасположения, назначения, рельефа участка. Но в Казани очень часто продавцы переоценивают участки, что мешает успешной продаже земли. Лично знаю такой пример: в Вахитовском районе есть 3 участка, где за сотку просят больше 1 млн. руб. Цена слишком большая, даже учитывая их удачное месторасположение. Если собственник не умерить свои аппетиты, он будет продавать эти участки еще несколько лет. В данном случае уместно было бы говорить о снижении заявленной цены на 30-40%. В этом случае участки могли бы уйти в течение месяца.
издание: журнал "Деловой квартал - Казань" №17
Андрей Григорьев
Подписаться на лучшие предложения